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《桐梓县2022年城镇基准地价更新和中心城区标定地价公示工作实施方案》政策解读

发布时间: 2022-08-10 19:32 字体:[]
索引号 000014349/2022-3085812 成文日期 2022-08-10
文号 发布时间 2022-08-10
发布机构 是否有效
名称 《桐梓县2022年城镇基准地价更新和中心城区标定地价公示工作实施方案》政策解读

一、起草背景

根据《省自然资源厅关于做好我省自然资源评估工作的通知》(黔自然资函〔2019〕882号)、《省自然资源厅关于收集全省基准地价成果资料的通知》(黔自然资函〔2021〕45号)、《市自然资源局关于推进集体建设用地和农用地基准地价制定工作的通知》(2021-1599)等文件要求,基准地价原则上每3年更新一次,成果6年未全面更新的,在宗地土地出让不能使用基准地价系数修正法。新发布的城镇基准地价,要在一级地类的基础上细化表达方式,满足当地不同权利类型、不同利用类型地价管理需要。为有效利用样点地价调查数据,标定地价公示和城镇基准地价更新可同步开展。已完成基准地价更新的,要单独进行标定地价公示。我县城镇基准地价2017年制定,随着经济社会发展,已不能满足当前实际需要,因此,需对我县城镇土地级别及基准地价应及时进行全面调整、修订和更新,同时对中心城区标定地价进行公示。

二、起草过程

由县自然资源局牵头,认真组织相关部门研读省、市文件,领会省、市文件精神;学习借鉴邻县的先进做法,融入我县方案中;部门认真组织编写方案,邀请土地评估机构协助,力求方案可操作性强;领导多次审阅并提出优化意见,最终形成该方案。

三、主要内容

该方案重在外业调查和内业数据处理,主要内容包括两部分,具体如下:

(一)任务目标。基准地价更新的范围为城镇建成区、近期规划建设区和独立工矿区范围内的土地,即全县土地利用总体规划和县城中心区、集镇总体规划所确定的建设用地总规模范围内的土地。标定地价是在县城中心城区基准地价更新体系基础上设立,以更新后的基准地价为基础,划分标定区域,遵循“每一标定区域确定一标准宗地”的原则,选取标准宗地评估其价格,工作整体范围与县城中心城区土地定级与基准地价更新范围一致。

1.根据全县城镇的自然、社会、经济状况,各类土地功能区分差异不明显,继续采用综合定级方法调整土地级别。在调整后的土地级别内划分标定区域。

2.在土地定级基础上分商业、住宅、工业用途评估各级别的基准地价。在标定区域内确定各类用途下的标准宗地,经过测算分析,确定标定地价。

3.依据各级别的基准地价、最高宗地地价、最低宗地地价和宗地的土地条件,建立商业、住宅、工业用地基准地价修正系数及指标说明表。通过选取标定宗地样点的测算结果,建立标定地价修正体系。

4.划拨土地的土地使用权基准地价。

5.提供土地级别基准地价图和标定地价图。

6.完成土地定级与基准地价更新的工作、技术报告。完成标定地价的工作、技术报告。

7.建立我县城镇基准地价更新成果和中心城区标定地价成果数据库。

(二)方法步骤

1. 基准地价更新准备阶段(2022年8月)

成立工作领导小组、确定技术队伍、确定工作对象;编制工作实施方案、技术方案;确定调查内容,收集相关资料,主要收集城镇地籍图,土地利用现状图和土地利用总体规划图,经内业技术处理,形成新的工作底图,印刷调查表格及图件。

2. 基准地价更新外业调查阶段(2022年8月至9月)

全面开展外业调查工作,外业调查组人员主要由技术承接单位人员组成。(1)定级资料。主要收集商业服务业状况、交通条件、基础设施状况、公用设施、环境条件、人口状况、城市规划等有关定级因素、因子的资料,包括文字说明及相应图件。其中,定级因子的选择尤为重要。根据全县城市规划说明,在认真掌握城市总体规划,把握城市特性和城市内部结构特点以及考虑到我县城镇实际情况的基础上,确定综合用地定级选取以下定级因素,具体包括:商业服务业繁华度、道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度、基础设施完善度、公用设施完善度、城市规划影响度、人口密度、环境条件等9个定级因素。(2)估价资料。土地使用权划拨、出让、转让、出租、抵押、核资、入股资料,土地征用和使用等地价资料,房屋买卖、商品房出售、商业出租、住宅出租等资料,土地征用及房屋拆迁补偿标准资料,房屋造价、重置价等相关标准及土地开发费用资料等,包括填写表格及相应图件。(3)与基准地价更新的各种相关资料。主要收集县发展改革局、县教育体育局、县经济贸易局县住房城乡建设局县卫生健康局市生态环境局桐梓分局县统计局等单位与基准地价更新相关的资料,如城市总体规划及说明以及近年县统计年鉴等资料。

3. 基准地价更新内业处理阶段(2022年10月至11月)

将外业所收集的资料进行归类、计算、分析、整理,并输入计算机,建立信息库,制作图件,以完成城镇基准地价更新调整工作,形成初步成果。具体成果如下:(1)土地级别与基准地价工作报告、技术报告;(2)各类综合用地土地级别与基准地价图;(3)土地分级面积汇总表;(4)宗地地价修正系数表;(5)宗地地价修正系数说明表。

4. 基准地价更新综合平衡、听证和准备验收阶段(2022年12月)

城镇土地级别与基准地价更新调整完成后,按照听证规定要求,依法履行听证程序。组织由县财政、住建、统计、物价等有关部门,企业代表及社会各界人士参加的县城镇基准地价更新调整成果听证会,广泛听取意见和建议,对成果作进一步修改,形成正式成果。最后向上级主管部门申请验收。提交的主要成果资料有:基准地价更新工作、技术报告;桐梓县城镇土地级别与基准地价图;桐梓县城镇基准地价更新样点分布图;桐梓县城镇基准地价更新数据库。

5. 标定地价:(工作时间:2023年1月-3月)

在验收通过的基准地价更新成果的基础上,对中心城区标定地价区域内收集的资料作进一步分析整理,划定标定区域。每个区域选择3-5个样点作为备选样点。通过内业测算,确定标定地价,并根据不同样点测算的结果数据,建立修正体系。

四、重点强调

城镇基准地价更新工作涉及面广,政策性、技术性强,事关经济社会发展大局,必须在政府的统一组织领导下进行。县人民政府成立由分管领导任组长,县政府办公室、县发展改革局、县经济贸易局、县经济贸易局、县公安局、县民政局、县财政局、县自然资源局、县住房城乡建设局、县交通运输局、县水务局、县文化旅游局、县卫生健康局、市生态环境局桐梓分局、县统计局、县税务局负责人为成员的桐梓县基准地价更新工作领导小组,负责此项工作的组织协调。领导小组办公室设在县自然资源局,具体负责各项工作的开展。县自然资源部门作为牵头单位要积极主动做好工作,为政府当好参谋;县财政部门要做好经费保障,确保基准地价更新工作顺利开展;各乡(镇、街道)、各有关部门要指定专人(熟悉业务的人员)按照工作需要提供有关资料,并认真配合技术人员开展相关调查,确保完成工作任务。